不動産売却・一括査定ってどう？②【高く・安心な不動産会社】

今日の疑問　不動産一括査定について②

前回は一括査定の注意点や価格の信憑性・大手不動産会社と地元不動産会社の違い

査定価格の信憑性を確かめる方法を紹介しました

 

今日は一括査定から売却をの不動産会社との契約内容や特徴

専任媒介と一般媒介の違いや売却時の注意点と売却後のトラブルを回避する方法について説明をします

このような疑問にお答えします

 

この記事でわかること

一括査定を行うと複数の不動産会社に査定を依頼する事になります。するとどこの不動産会社も自分の所と契約をしてくれと営業してきます。

しかしどこが良い不動産会社か分からない。どこに依頼をするのか・複数の会社と契約をした方が良いのか。どうやったら高く売却できるの。売却後のトラブルはないのか。そんな疑問にお答えします

 

実は私の会社も以前は一括査定に参加していました

しかし一括査定の価格提示に嫌気がさし撤退しました。そして一括査定サイトに参加している不動産会社向けのコンサルタントもいますが、はっきりと「高値で査定を提示して下さい」と言っています。これは不動産会社の利益優先でお客様の事情などは一切無視です

それでも便利な一括査定です。上手に利用すれば安心して家の売却を任せる事ができます

 

不動産一括査定時の注意点・不動産会社との売却依頼の契約

 

 

①：専任媒介と一般媒介の違い

家の売却を行う場合は不動産会社に依頼をする事になります。この時に必ず媒介契約を結びます。簡単に言うと売却の委任状のような物と理解して下さい

この契約書の中には貴方の家の住所と所有者名と売却金額と不動産会社に支払仲介手数料の事が明記されていますこの媒介契約には３種類ありますが大きく分けて専任媒介と一般媒介があります。

分かりやすく説明をすると専任の場合は１社に依頼・一般の場合は複数の会社に依頼する事になります。もう一点、専任と一般の大きな違いは不動産会社からの販売経過報告です

専任の場合は２週間に１回以上の報告をする義務があります。どのような広告を行い反響の有る無しや、商談状況を売主様に報告をします。しかし一般の場合は業社の報告義務がありません。仮に広告活動を行わなくても問題になりません

こうやって書くと明に専任の方が良さそうですが一括査定で沢山の不動産会社が来るとどこが良いのか判断がつかず一般媒介にされる方もいます

 

②：なぜ不動産会社は専任媒介を勧めてくるのか

 

不動産会社が専任媒介を勧めるのは仲介手数料の問題です。先程説明しました一般媒介は複数の会社に依頼しますので他社で成約された場合は売上げがゼロ所かマイナスになってしまいます

これが専任媒介の場合は売主さんの仲介手数料が絶対頂けます。これ以外の理由はないと思って下さい。不動産会社によっては媒介契約を成績にしてる不動産会社もあります。これが適正価格ではなく高値の査定価格の提示につながっています

 

③あえて一般媒介で契約をする場合

まず不動産会社があまり専任媒介にこだわらず一般媒介でも言いですよと言われたらその不動産会社は真剣ではないと思います。売却できる自信がないのです

その場合は販売価格を見直しましょう

それとは別にあえて売主さんが一般媒介にした場合が良い時があります（しかしこれは判断が難しいのですが）どこの不動産会社に依頼しても必ず売却できる家であれば相場よりも高い金額で販売して不動産会社も競わせる方法もあります

このような場合は仲介手数料の減額交渉も出来る場合もあると思います（不動産会社の立場としては避けたい所ですが）この方法を選択する場合は冷静に自宅の価値を判断して下さい

 

高く・安心して売却してくれる不動産会社の見分け方

これは貴方が不動産会社を査定して下さい

どこの不動産会社もなるべく高く売却しますと言いますが、そこに具体的な手法が無ければ言っている事に信憑性がありませｎ。

「探しているお客様がいます」・「すぐに見たいお客様がいます」これは信用してはいけません。（さくらを連れてくる業社もいます）仮に本当にいたとしても見たい人が沢山いた方がより有利な条件で売却する事が出来ます

高く売却してくれる不動産会社の見分け方

具体的な売却方法の提示を求めて下さい。これは広告方法ではありません。エリア内で探している人の動向や年齢層や平均年収などを把握して上で広告の内容やキャッチコピーを決めていきます

これ以外にも写真を撮影するカメラでも変わってきます。今時デジカメで撮影しているようでは多くは期待できません

安心して売却をしてくれる不動産会社

これは売主さんにとっては少々嫌な事かもしれませんがキチンと土地や家の状況を調査してくれる不動産会社です

驚かれると思いますが不動産会社の営業は本当に知識がない人が多いです。まして建物の状況などは全くの無知の営業が多くいます。これは不動産会社が悪いだけではなく不動産会社に調査する義務がありません（ある程度の責任はありますが）

そして家の状況をキチンと調査せずに売却した場合は不動産会社に全て責任がある訳ではなく補修費用などは売主さんに請求されます。あくまでも不動産会社は仲介をしただけで家の所有者ではありませんので売主さんに請求されます

それを回避する為にも不動産会社は売却後のリスクをきちんと伝えて調査を行う必要があります。この事を言うと嫌がる売主さんもいますが、しかし売主さんが嫌がる事もきちんと説明をする不動産会社に依頼する事が安心して売却する方法です

まとめ

前回と同じ話となってしまいますが不動産査定は家の査定価格を知る時ではありません。査定価格はあらかじめ調査をしておき、どこの不動産会社に依頼をするのかを貴方が査定をする時です。一括査定は特に複数の不動産会社に依頼をしますので、より確かな目で判断する必要があります。ネットの情報でもそうなのですが色々な情報が玉石混淆で判断が難しいです。情報弱者にならずにしっかり事前準備をして一括査定を利用しましょう