収益マンション購入【貴方の目論見は甘いかも・失敗しない投資マンション】

一時は収益マンションに対する融資が厳しく購入しづらい時期をありましたが最近ようやく色々な銀行が融資を開始したようです。しかし収益マンション（投資マンション）購入はそんなに甘い世界ではありません

今日はそんな収益マンション購入についての説明です

実は数年前までの収益マンション購入ブームでサラリーマンの方やドクターなど色々な方が収益マンションを購入されていました

しかし甘い目論見書を信用してしまい既に損切りで売却した方や、売却すらできず破産された方も沢山いらっしゃいます。通常の住宅ローンの破綻よりも厳しい現実がまっているかも知れない収益マンション購入です

しっかりと吟味して購入しましょう。確かな目で判断すればきっと良い収益マンションと縁があります

 

良い収益マンションの見分け方

 

 

 

①：収益マンションの利回りとは

まず収益マンション購入で気になる所は利回りです。すでにご存知かと思いますが念の為に説明をすると投資した金額に対して得られる見込み収入の割合の事です

表面利回りとは年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです

例：６００万円（年間家賃）÷６０００万円（購入価格）×１００＝１０％（表面利回り）

表面利回りは収益マンションを維持する固定資産税や管理に係る費用や修繕費用は考慮されていません。これとは別に実質利回り（ネット利回り）は家賃から全ての経費を差し引いた利回りです。より現実に即した数字となります

しかしほとんどの収益マンションの情報は表面利回りで計算をされています。つまり実際に手に入れる事が出来る金額が少なくなってしまいます

まずこの事を頭に入れておいて下さい（とは言えほとんどの方はご存知かと思いますが）

 

②：利回りが良い物件が優良な物件なのか

皆さんが収益マンションを購入する時は当然ですが利回りが良い物件を購入したいのですよね。昔からり利回り１０％が目安と言われています

それでは１０％以下の収益マンションは購入しない方が良いかと言うとそんな簡単ではありません。私はあえて１０％以下の収益マンションを購入するようにした時期もありました

逆に１０％以上の物件は今でも余程の事情で売却される以外は購入しません。この辺りの判断は投資家それぞれですが私は一貫してそのようにしています

理由は何故その収益マンションが１０％の利回りを出しているのに売却されたいかです

これは最初に説明をしておきますが特別な事情で（相続税など）１０％を超える優良な収益マンションが売却された時はまず市場で販売されません

まずは相談された不動産会社かその周辺の投資家が購入します

しかし市場には１０％を超える収益マンションが販売されています。これには何らかの事情があると思います（あくまでも私見です）例えば。そろそろ大規模修繕が必要である点などが考えられます。仮に外壁や屋上防水工事が必要となってしまった場合は規模にもよりますが数百万円必要となる事も珍しいありません

次に入居者の問題も考えられます。家賃で人を区別する事は絶対にしてはいけませんが家賃が安すくなってしまうとどうしても入居者のトラブルは増えがちです

例えば建物が古くなってしまうと入居率が悪くなってしまいます。すると空室を避けるために家賃を下げてでも募集したくなります

また大家審査が甘くなってしまう事もあります。このような状況が続くと家賃収入が下がってしまい定期メンテナンスが出来なくなってしまい物件価格を下げて表面利回りを良くしてでも売却したいオーナーをいます

これらのリスクを考えると決して利回りが良い物件が良いとは限りません。将来的に安定した家賃収入を得られる収益マンションも検討しましょう

 

③収益マンションを購入する理由

このブログを読んで頂いている方は既に購入する理由があると思いますが、なぜ一般の方が収益マンションを購入したいのか

大きくはこの２つが挙げられると思います。しかしこの２つの理由で収益マンションを購入した方が実は破綻しているケースがあります

とくにある日突然かかってきた電話でサラリーマンでも節税対策が出来ますと言われたた場合は注意が必要です

なぜなら節税効果があるかどうかは今の収入で変わってきます。収益マンションも購入されたが対して節税にならなかった方からの相談も増えています

 

④目的別収益マンションの購入

この目的別収益マンション購入は正直サラリーマンの方には難しいと思いますが、将来は不動産投資家として生計をたてたい方は参考にして下さい（あくまでも私流です）

まず都心の収益マンションは利回りが１０％以下でも購入します。これは長期保有が目的だからです

売却してキャピタルゲインを得るよよりも常に入居者が入て安定した家賃収入が目的です。現在も続いているコロナ禍ですが会社の売り上げが落ちている時に多少利回りが悪くても安定した家賃は本当に助かります

郊外の収益マンションは逆にキャピタルゲインを目的で購入します。仮に空室が多い物件でも購入します

その後は全力で募集をかけて満室にして売却をしていきます

多少売却期間がかかってしまっても、その間は家賃収入がありますので比較的に余裕を持って売却をする事が出来ます。仮に１年売れなくてもその間の家賃収入がありますので価格の見直しを可能です

 

それ以外は富裕層が相続税対策で利回りが２％でも都心の一等地の収益マンションや収益ビルも購入されています（とても私には金額的に無理ですが）

ここで少々黒いお話しをすると、ある不動産会社は５，０００万円以下のアパートばかりばかり購入しています

これは２通りの戦略があります

まず収益アパートとして売却する場合ですがこれはターゲットがサラリーマンなど一般の方です。５，０００万円以下であれば融資が通りやすい場合もあります（少々物件が古くても半分程自己資金があれば融資は通り安く、かつ購入者のお勤め先や年収での判断が大きくなります）物件価格が億を超えてくると経験知が高い投資家が相手になってきます

次に現在の入居者に退去の交渉をして全て空室して土地として販売をします

収益アパートの場合は土地としての価値は高いが建物が古く空室が多く利回りが悪いアパートが存在します。あえてこのよな物件を狙って購入している不動産会社もあります

しかしこれは不動産会社だから出来る事であり一般の方にはあまりお勧めできる方法ではありません

 

少しボリュームが増えてしまいましたので

・収益マンションは誰でも購入出来るのか

・収益マンションの購入方法

・失敗をする収益マンション購入

などは次回に説明をさせて頂きます