前回は「収益マンションの見分け方」・「利回りの説明や目的別収益マンションの購入」についての説明でした
今回は「収益マンションは誰でも買えるのか」・「収益マンションの購入方法」についての説明となります
優良な収益マンションを購入する事が出来れば私的年金になり老後も安心して暮らせるだけではなく本格的な投資家として家賃収入だけで生活する事も可能です
しかしその一方で収益マンションを購入したばかりに自己破産をされた方も多いです。このブログをしっかりと読んで収益マンションを購入しましょう
不動産業界３０年の超ベテラン私が収益マンションの裏側まで説明します。現在収益マンションの購入を検討中の方はこれを読んでから判断して下さい
収益マンションは誰でも買えるのか
その①：収益マンションの購入の条件
その②：収益マンションの探し方
①：収益マンションの購入の条件
条件と書くと何か特別な方でなければ買えないと思われるかと思いますが、どんな方でも購入する事は可能です
では何故わざわざ購入の条件と書いたかと言いますと買ってはいけいない方が購入されている方が多いからです（詳しくは次回の失敗する収益マンション購入で説明します）
多くの方は銀行ローンを利用して購入されると思いますが一般の住宅ローン等と比べると審査が厳しい設定になっています
しかし現在も収益マンションの融資を積極的に行っている所は高金利で融資を行っている金融機関もあります
もし気に入った収益マンションを購入したい時に高金利で融資をする金融機関しか融資が通らなければ一旦購入は控えた方が無難です（審査は少なくとも３行ぐらい申込みをして下さい）
その場合は自己資金不足か収益マンションの担保評価不足が関係していると思いますのでもう一度資金計画を見直しましょう
収益マンションはあくまでも余力がある方が購入するものです
家賃収入で返済が出来ると思って購入すると思っている方は考え直して下さい。あくまでも余力があり銀行への返済を家賃収入がなくても返済出来るぐらいの方が購入すべくです
どうしても購入したい方はいきなり一棟マンションではなく区分所有から始められては如何でしょうか。（しかし区分所有も危険が一杯です）
収益マンションを銀行ローンで購入すると毎月残るお金はそれほど多くはありません。そしてその収益は建物修繕資金としてプールしておく必要があります
複数の収益マンションを購入して始めて安定した経営がなりたちます。投資ブームに乗って足元を見ずに購入される方はまだ収益マンション購入の条件が整っていないと思って下さい
②：収益マンションの探し方
既に探されている方も多いと思いますのでご存知かと思いますが今はネットで簡単に探す事が出来ます
収益マンション専門の情報を掲載しているサイトもあります。まずはそこから情報を収集すると思います
そこで気を付けて頂きたいのが利回りだけで判断しない事です。前回のブログで説明をしましたが利回りが１０％を超えているような物件が何故売りに出ているかを良く考えて下さい
必ず何かがあるはずです
少し嫌な事を書きますがもし私の所に収益マンションの売却相談があり満室稼働で利回りが１０％であれば私が購入します。（その他築年数や立地条件もありますが）
私以外の不動産会社でもそうするはずです。仮に自分の所で購入しないまでも懇意にしている投資家に紹介します
表に出ている情報はまず相談された不動産会社が購入を見合わせたと思って下さい
それでは表に出ている情報が全て悪い情報かたとい言うとそんな訳ではありません。最初は高利回りの物件を狙わずにある程度の利回りがあり長期で保有できる収益マンションの情報を収集しましょう
もう一つの情報収集ですが不動産会社に直接依頼をする事です。この時の依頼をする不動産会社ですが売買を専門で行っていると所ではなく賃貸管理を専門で行っている不動産会社に行きましょう
大家さんと直接話をする機会も多いのが管理会社です。この管理会社と上手に付き合いをしていけば、今は売る気がない大家さんでも事情が変わった時には売却の話を勧めてくれる場合があり管理会社からの紹介で収益マンションを購入された方もいます
収益マンション購入は家の購入と違ってあくまでも事業として行うものです。ネットの情報だけでは失敗の確立が上がってしまいます
まずは積極的に自分から行動しましょう。特に1棟目は慎重に購入して下さい・2棟・３棟目を所有する頃には放っておいても不動産会社から優良情報が入ってきます
収益マンションの購入方法
購入方法と書いてもピンと来ないと思いますが単純にお金を出して購入するとかそういった事ではありません
情報収集から検討そして決断までのプロセスです
情報収集は先程説明した通りですが検討される時の注意点ですがまずは現在の入居者について調査しましょう
不動産会社に確認をするのですが単に空室の確認だけではなく現在の入居者の契約の時期や職種など教えて貰える範囲で全て確認しましょう
出来るなら具体的な名前などは黒塗りで良いので賃貸借契約書も確認して下さい。そして必ず実際に現地確認をしポストやカーテンなども確認し本当に入居者がいるのかを確認しましょう。（利回りを上げる為に本当は空室なのに入居中にしている場合もあります。中には知人に賃貸借契約の借主（名義貸し）になってもらっているケースもありました）
次にメンテナンス工事の履歴です
細かい工事から大規模修繕など全て情報を開示してもらいましょう。ただし築年数が新物件の場合は未実施の場合もあります
次に近隣の収益マンションの家賃相場と空室状況の確認です。
これから説明をする事は絶対に頭に入れておいて欲しいのですが収益マンションの情報を見ていると満室時想定利回りという言葉です
これは現在募集している家賃で仮に満室になった場合の表面利回りです。見かけの利回りを上げる為にありえない家賃で募集しているお部屋があります。
近隣の空室状況と家賃相場を調べればその辺りの整合性は確認できます
このように収益マンションの情報は色々な思惑がある場合が多々あります。売る方も、少しでも高く売りたい、そこにズルい考えをもった不動産会社が絡むと大変な物件となります
ある意味収益マンションはババ抜きです。だれが最後にババを引いてしまうのか
以前から言っていますが不動産購入では不動産会社に多くの期待は禁物です。必ず自分の目で確かめ調査して判断しましょう
次回は「失敗する収益マンション購入」です
