初めての不動産購入
今回は中古住宅の価格について（あくまでも私の決め方ですのでご了承ください）
前回は土地の価格でした。土地の価格がおおよそ決めたら次は建物の価格です
これはそんなに難しくありませんので是非参考にして下さい
中古住宅は価格帯が広く、どの物件も土地が○○万円・建物○○万円といった価格提示がありませんので果たして高いのか・安いのかが判断しにくいです
今回のブログを読めば検討している中古住宅が高いのか・安いのかが判断出来ます
失敗しない不動産購入・中古住宅の価格
それでは中古住宅の価格の出し方（あくまでも私のやり方です）
まず総額から土地の価格を引きます
土地の価格の算出は前回のブログをご覧下さい
例えば3,500万円の場合
・土地・・・30坪
・建物・・・30坪（木造）
・築年・・・2,000年築
土地の予想単価・・・＠60万円の場合は
＠60万円×30坪＝1,800万円
総額3,500万円−1,800万円＝1,700万円（建物の価格）
この1,700万円が高いのか・安いのかを判断します
まず経過年数ですが22年経過していますが、比較的に外観が新しく室内の状態も悪くなければ残存期間は残り８年で設定します（内見前の場合は広告に掲載されている写真などで判断）
※このあたりはご自身で勝手に決めて構いません
建物の再調達価格の単価ですが、これも自由です
しかし目安がないと困りますので
例えば建売住宅であれば坪単価40万円～45万円
一般的な工務店による注文住宅であれば坪単価50万円～55万円
大手ハウスメーカーであれば坪単価60万円～80万円
このように設定してもいいと思います
ここで大事な事は自分の評価です。
建物の構造がＲＣなどの場合はもっと坪単価が上がります
今回の建物は大手ハウスメーカーの注文住宅とします
建物の再調達価格の単価は＠75万円
＠75万円×30坪（建物面積）＝2,250万円
2,250万円÷30年（経済的価値）＝750,000円
750,000円×8年（残存期間）＝6,000,000円（建物の価格）
ここで導きだした建物価格に土地の価格を足すと2,300万円となります
つまり、この試算で見ると1,200万円高い計算になります
今回は極端な事例ですが一つの判断材料にはなります
実際の査定では家の劣化状態やメンテナンスの履歴、間取りの使いやすさ等も考慮して査定価格や販売価格を設定します
気になる物件や内見した物件で一度、計算して見て下さい
注意点ですが昔は木造住宅は２０年で評価がゼロになると言われた時代もありましたが現在はそんな事はありません
また土地の相場も上下で5万円位は動きますので土地も建物も多少の幅を持たせて計算しましょう
今回のまとめ
中古住宅の場合は販売チラシにも土地が○○円建物が○○円と区分されていません。そんな時でも客観的な価格を出す事が出来れば相場以上の物件を購入してしまうリスクを減らす事が出来ます
市場には色々な理由から相場以上で販売されている物件があります
まずは価格の目安を判断して失敗しない不動産購入を実現しましょう
