不動産の豆知識

住宅ローン控除の本当のはなし

今日は住宅ローン控除について

最近、新聞などで住宅ローン控除の見直しを検討されるが報道されています。結果は来年にならないとわかりませんが、私の予想では間違いない見直しされると思っています

これまでは納めるだけだった所得税が還付される(一部住民税も)お得な制度ですが、この制度があるからと言って購入の判断をする事は危険です

貴方にとって住宅ローン控除はどれくらいの恩恵があるのかを考えて検討しましょう

・よく不動産屋に言われる住宅ローン控除ってなに?
・私はどれくらい税金が戻ってくるの
・住宅ローン控除ってお得な制度なの

このような疑問にお答えします

実は不動産会社も銀行員もよく分かっていない人も多い制度です。また色々な不動産チラシには、あたかも数百万円が還付されるようなコピーも見かけますが注意が必要です

自分がどれくらい還付されるかをしっかり把握して不動産購入に役立てて下さい

 

よく不動産屋に言われる住宅ローン控除ってなに?

まずは住宅ローン控除についてですが正式には「住宅借入金等特別控除」と言います

簡単に説明をすると10年以上の住宅ローンを利用して家を購入(増改築)すると本来支払うべき所得税が控除される制度です

購入する家にも要件がありますのでご注意下さい

元々は厳しい経済状況をふまえ住宅購入を活性化して景気浮揚の突破口にした制度です

家が売れると印紙税や登録免許税等の税収以外にも家電や家具など様々な業種が恩恵を受けます。平成21年度の税制改正においては所得税から控除しきれなっかた額を個人住民税で控除される事になりました(2021年12月までに入居した場合・コロナ特例もあり)

それでは住宅ローン控除の内容ですが全ての要件をここで説明をするととんでもない量になってしまいますので詳しくは国税庁などでお調べ下さい

ここでは簡単に説明します(それでもこれで十分だと思いますが)

最大控除期間が10年と13年があります。この違いは購入した家が消費税が課税されている家なのか・課税されている場合消費税が10%の場合は13年となります。この期間は所得税の還付を受けられるという事です

次に年間控除額ですが年末の住宅ローン残高の1%(最大40万円)※13年控除が受けれれる場合でも11~13年は「建物価格×2%÷3」または年末の住宅ローン残高の1%の低い方となります

この事が不動産広告で見かける最大400万円の所得税が戻ってきますと言ったキャッチコピーになっています。しかし全ての方が400万円もの所得税が還付される訳ではありません

 

・私はどれくらい税金が戻ってくるの

先程の説明で最大控除が最大40万円と説明をしましたが、私が知っている限りでは40万円還付を受けれる方はそんなに多くはありません

なぜなら所得税の還付だからです

本来払っていた所得税を還付する制度ですから、そもそも年間40万円の所得税を払っていなければ40万円還付されません(一部は翌年の住民税でも還付はされますが)

どうでしょうが今、年間40万円以上の所得税を払っているでしょうか

あくまでも目安ですが年収400万円の方の年間所得税が約9万円・年収500万円で約14万円・年収800万円で48万円です

つまり今後10年以上、年収が800万円を超える方は40万円の還付を受けれる可能性があります

40代の方の平均年収の中央値が約492万円ですので平均的な年収の方は最初から最大控除が受けれません

次に問題になってくるのが住宅ローン残高です10年間は年末残高が4000万円残っている必要です

例えば3000万円の住宅を購入した場合に消費税課の家であっても最大の還付は受けれません

この最大控除も購入する家で変わってきます。消費税課税対象の家かどうかでも変わりますが一般住宅か認定住宅でも変わってきます。一般住宅の場合で消費税が課税されていない住宅の場合の最大控除は20万円となります

 

・住宅ローン控除ってお得な制度なの

この住宅ローン控除が誰にでもお得な制度なのかについてですが

得である事は間違いありません

しかし高年収の方にメリットが大きいのも事実です。それが今回の住宅ローン控除の見直しに繋がっていると思います

変動金利で0.45%で融資を受けている場合は支払い利息よりも所得税の還付金が多い「逆ザヤ」が生まれています

この辺りを計算して10年間(又は13年間)はローン残高を4000万円下回る事がないように繰り上げ返済を行わず住宅ローン控除が終わったら一気に繰り上げ返済をする方もいらっしゃいます

仮に最大控除を受けれない方もこれまで払うだけだった税金が戻ってくるだけでも大きな恩恵です

しかし常々私がお客様にお伝えするのは住宅ローン控除は家の購入のきっかけになるのは良いのですが住宅を購入する時の最終決断で住宅ローン控除の恩恵を考えて購入するのは危険です

何故なら多く方は家を購入する前に自分が払っている所得税の額を知らない方が殆どです

仮に現在は年収が800万円あったとしても今後その年収が保証されている方は少ないと思います

不動産広告を見ていると、あたかも全ての方に10年間・400万円還付されるようなコピーを見かけますが鵜呑みにせずにまずはご自身が納税している所得税も確認して下さい

くれぐれも今買えばお得に買えるとは思わずに、本当に自分の身の丈にあった家を購入しましょう