今日は不動産を売却する際に必要な手続き媒介契約について説明させていただきます
実は数ヶ月前に学生時代の友人と数年ぶりに話すことがありました
その内容と言うのは転勤する事になり家を売却したいので相談に乗ってほしいと言うことでした
できることなら私に売却の依頼をしたいと言う希望もありましたが友人の家は関西地方にあり私では十分な売却活動ができないので断りました。しかし売却の注意点なども説明させていただきました
その友人から再度連絡がありました。内容は媒介契約の種類や注意点についての質問でした
媒介契約の種類
媒介契約には大きく分けて一般媒介と専任媒介があります
一般媒介は複数の不動産会社と契約をし売却の依頼をすることになります。一方専任媒介は一社だけに売却の依頼をすることになります
私の友人は四社の不動産会社に査定を依頼し売却の提案を受けていました
その時にこのまま四社に一般媒介で売却を依頼するか一社を選び専任で売却を依頼するのかを悩んでいました
私からの回答は迷わず専任媒介で依頼した方が良いと答えました
因みに私が経営する不動産会社は一般媒介を希望される方はどんな理由であれ全てお断りしています
まず不動産会社の立場から言わせていただくと一般媒介の場合は投資した広告宣伝費が回収できない場合があります(一般媒介の場合他社で売却が成立した場合は報酬をいただくことができません)
しかし専任媒介の場合は売主様からは必ず仲介手数料を頂く事ができますので広告宣伝費をかける事ができます
するとどこの不動産会社でも一般媒介で依頼された物件より専任媒介で依頼された物件のほうに力が入ってしまいます。これは会社を経営する上で致し方ない事です。どれだけ一般媒介でもしっかりやりますと取り繕ったところで、限られた広告宣伝費をどの物件にかけるかと言えば専任物件に力を入れることになるのは当然です
どの業者に依頼するか
それではどの業者に専任媒介で依頼するのかと言う点が問題になります
これは担当する営業マンの人柄が半分、売却に関する戦略が半分だと言う人には伝えました
まず営業マンの人柄ですがとても重要なポイントだと思います。あなたの大切な財産の売却を一任するのですから人柄は非常に重要です。ここで相性が悪い相手と組んでも何も良い結果は生まれないと思います
そしてあなたと相性の悪い営業マンは売却報告等がおざなりになり、結果長期間売却できず場合によっては業者を変更することにもなりかねません
必ず相性の良い相手と組んでください
次にどれだけ相性が良くても実際の売却プランがいい加減であれば貴方の希望価格で売却できる事はないと思います
これは日本中の不動産屋が今大いに悩んでいるところですが、現在は何の情報も持たずに不動産屋を訪れ物件を探してくれと言うお客様は非常に少なくなりました
昔は物件情報は不動産会社へ行って収集するのが常でしたので不動産の営業マンの力量が問われていました。しかし今はポータルサイト等ネット広告での情報収集が主流になりましたので以前のような営業力だけでの売却と言うのは非常に難しくなっています
つまり営業マンがお客様と接触するチャンスが減ってしまったのです
ここで成長できない会社や営業マンは会えば何とかなると思い自分のやり方を変えない人たちです
成長している会社(売却に力のある会社)はロジカルにお客様と会えるチャンスを増やす戦略を立てています
つまり一つ一つの物件にちゃんとストーリーがあり、売却のプロセスを考えて販売をしています
以前もこのブログでお話ししましたが売却の依頼先を決めるときには少々意地悪な質問もしたほうがいいと思います
例えばあなたの会社の売却プランを教えてください
その時の回答が「今はネット広告が主流ですので大手ポータルサイトなどのネットへ広告して広く募集をしていきます」・「既にこのエリアで購入希望者がたくさんいます」などとしか答えない会社は敬遠したほうがいいと思います
今はがんばりますだけでは結果が伴わない時代です
具体的にどの層に訴えかけるような広告が良いのか、写真の撮影からキャッチコピーなど物件それぞれに特徴を持たせないと早期に売却する事は難しいです
その辺を真剣にそして的確に答えてくれる不動産会社と専任媒介で契約しましょう
