不動産の豆知識

【今回は土地の価格について】土地の価格がどうやって決まるのかについてのお話しです

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まずは不動産という位ですから不動の物、土地についての価格の決め方について

土地を購入する方はもちろん一戸建てやマンションでも全て土地が付いています
(一部地上権など借地の場合もありますが、それでも土地価格があっての借地料です)

それではこの価格はどのように決まるのかご存知でしょうか

不動産屋に行ってなんとなくこの辺の土地でいくらですか
すると不動産屋さんはこの辺の坪単価は〇〇万円ですと答えられますよね

すると皆様はへぇーそうんなだと理解されていると思います
不動産屋はなかなか坪単価の根拠までは教えてくれません

もちろん嘘はないと思いますが、この土地の価格がどのように決まっていくのかを説明します(あくまでも査定価格と思って下さい)

土地販売価格の決め方

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日本中を見渡しても坪単価が高い土地と安い土地、そしてタダ同然の土地があります
分かりやすく言うと人気のある土地は高いし、不人気の土地が安い。当たり前ですが
これがそんな単純ではありません。この人気・不人気は人によって変わってきます

査定に伺い土地の査定価格を提示すると怒られる事があります。「俺の土地はすごく便利でこんな値段の訳はない。バブルの頃は〇〇〇万円」したなど

当時いくらしたとか、便利な事なども価格に反映されない事があります

ようは人気があるか無いかです。そしてその人気は一過性の物か将来性があるのかという点が重要になります

つまり人気ですから土地価格というのは、今探している皆様が決めているんです
最近、あのエリアは問合せが多いと思えば土地の価格は上がるし、誰も買ってくれないエリアは下がります。すごく簡単な理由です

個別要因があたえる影響

人気のあるエリアの土地が全て高い訳ではありません

これも難しい話ではなくまずは土地の大きさです。
昔は皆さん車を所有されていましたが都会に行けば車の所有率が下がります
そうすると大きな土地が売れなくなります。分割できる土地ならいいが中途半端な大きさだと坪単価が下がります。逆にジャストサイズの土地は少々坪単価が高くても売れます

しかしこれは地域性があり田舎の方は比較的に大きなサイズの土地が希望される方が多いです。

周辺環境の価格への影響

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駅までの距離は今でも重要ですが、公営のものか私鉄かでも変わってくる場合があります
公営であれば多少の乗客数が少ない場合でも廃線になったり減便される事は少ないと思います。これが私鉄になるとそうはいかない可能性もあるでしょう

たまにスーパーが歩いて行ける所に新しく出店され便利になったと言われますが正直それで価格が上がる事があまりありません。せいぜい買う人が、それも良い点かなと思うぐらいです

ある地方でそのエリアはバブルの頃に大規模開発され私鉄が通り都心へのアクセスが良く大変人気があり当時は土地を購入するのにも抽選になる程でした

その後バブルが弾けて土地の価格が下落し都心で土地を購入する人が増えました。それからは段々人口が減りとうとう私鉄も廃線となりバスが残るだけになりました。
景気の悪化で土地も売れなくなってしまいました。その後は地元のスーパーも撤退しました

これは単に不便になっただけではありません。奥様のパート先までなくなってしまったのです。パートに行くにもバスに乗り駅まで出て電車に乗ってパートに行く。これでは何の為にパートに行っているかわかりません。

あまり長くなっても読み辛いと思いますので続きは次回とします

ここまでのまとめ

  • 土地の価格は購入者である皆様の動機や動きで決定している
  • 同じエリアでも土地の大きで坪単価が変わってくる
  • 私鉄の場合はエリアによっては廃線の可能性がある

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永く所有する不動産です。そして資産形成の根幹を決めるのは不動産です
資産とは有事の際にいつでも売却できる物が資産です

いざ売却する時に価格の下落が激しく売却できないのでは負動産です
このブログが皆様の不動産探しや売却の一助になれば幸甚です