失敗事例から学ぶワンルームマンション投資について
前回に引き続き入居の決め手となる家賃について
なかなか入居が決まらないと家賃を下げざる負えません
しかしワンルームマンション投資の場合は家賃を下げて問題が残ってしまいます
失敗事例から学ぶワンルームマンション投資購入について
前回は家賃を下げて募集した場合のマンション全体の価値の下落や利回りが悪くなってしまい、ますます売却が難しくなってしまうお話
今回は所有し続ける事のリスクについて
家賃を下げて浮かび上がる問題
これは皆さん、すぐに理解されると思いますが家賃を下げからと言って設備の故障時には普通に対応しなければなりません
家賃を下げたからと言ってお湯が出ないマンションなどあり得ません
しかしこれ以外にも必要になる費用があります
それが修繕積立金です
これはマンション全体で行う工事ですので決定したら必ず行われます
しかし、これまで相談されたワンルームマンションはこの修繕積立金が少ないマンションばかりでした
この工事は健全なマンションを維持する為に必ず必要な工事です。ワンルームマンションだからと言って行わいなどは無理ですし、仮に行わい場合はマンション自体の価値は大きく目減りし結果的に入居率がわるくなってしまいます
そしてやはり問題なのは工事費用です
どの工事を、どのように行うのかは所有者の多数決で決まります。反対をしても多数決できまれば従わざる負えません
そして修繕に関する一時金です
この金額はマンションによってまちまちです。勿論、健全なマンション運営をしている場合は一時金が発生しないマンションも多いです
しかし先程、説明したようにこれまで私が相談されたマンションはどれも低い金額が設定されていました
工事内容によっては数十万円の費用が発生する事も十分考えれます
如何ですか家賃を下げて募集をしても給湯器が故障して数十万円
マンションの修繕工事で数十万円。これでは赤字が膨らむばかりです
これは黒字で購入しても起こりうるリスクです
これが赤字で購入した場合はとんでもない事になってしまいます
これが私が赤字のワンルームマンションをお勧めしない大きな理由です
いいですか投資はお金を増やす為に行う事で、収めた税金を取り戻す為に行う事ではありません
