収益マンション購入③【失敗しない投資マンション購入の為に】

失敗しない収益マンション購入編のいよいよ最終回です

今回は失敗する収益マンション購入です

これまで収益マンションを購入されたのちに、失敗された方からの相談を沢山頂きました。その中には耳を疑うような方法で購入をされた方もいます

事例も元に説明をしますが失敗された方の逆を行えば収益マンション購入は手堅い投資です。少しでも多くの方に投資家として成功して頂けるように願います

失敗しない投資マンション購入の為に

 

①：これまで相談があった失敗事例

目論見書や利回りの甘さ
収益マンションを販売する立場から言わせて貰えば当然ですが魅力的のある資料を作成します。(勿論嘘はつきません)

しかしそこをよく精査しなければいけません。表面利回りや実質利回りの事は以前お伝えしましがそれ以外にも空室リスクや修繕費なども計算して購入を検討しましょう

投資マンション購入で失敗する方は購入する事が目的になっている方が多いように見受けられます

特にサラリーマンの方は購入する理由の方が少ないと思います。まずはしっかりと精査して購入の検討をしましょう

区分所有マンションの危険性

一棟マンションと違いワンルーム等の区分所有マンションは比較的安い金額で購入できる為にサラリーマンの方が購入されているケースが多いです

しかしワンルームは空室リスクも高い事が特徴的です。家族で居住している場合と違い結婚や転職などのタイミングで退去される方が多く又ワンルームマンションは供給数が多いのも特徴です

それともう一点給湯器等の設備機器の故障リスクです。設備機器が故障すれば当然大家負担で交換修理を行います。物によっては数十万円必要になる場合があり家賃数ヶ月分がなくなってしまいます

後区分所有マンションで怖いのが大規模修繕です

これまで私が相談を受けたケースだと驚く程に毎月の修繕積立金が安いです。これで本当に大規模修繕が出来るのか不安です

これは憶測ですがワンルームの収益マンションを建設して販売する時には想定の利回りで販売をしていきます。その時に募集家賃から管理費・修繕積立金を差し引いた金額を手取り金額として紹介また営業をしていきます

その手取り金額を多く見せる為に敢えて低く設定しているのではないかと思う程安いです。しかし全て完売した後はその修繕等は購入した全ての人が責任で行わなければなりません

区分所有マンションを購入する時は修繕積立金の額が適正かも調査しましょう

 

②：信じられない勧誘方法

まず失敗された方の多くは情報収集に問題があります。まず論外なのがこれまで収益マンション等に全く興味がなかった方が買われたケースです

・友人・知人・会社の先輩などからの紹介

どういった経緯で友人知人などが収益マンションを勧めてくるのか意味がわかりませんが所得税の減税の方法がある・将来の私的年金になる等と言って勧めてくるそうです

その後は詳しい人がいると言われて不動産業者を紹介します

しかしその知人・友人等は収益マンションを一棟も購入していません。そんなに良いなら自分で購入してから勧めれば良いのですが紹介者は購入してないのに良い情報だと言って勧めてきます

まずこの時点で怪しい匂いがプンプンします

当然、それまで収益マンションなど一切興味もありませんでしたから事前情報もなく購入してしまい失敗してしまいます

・マッチングアプリで知り合った女性たちからの紹介

これも先程の話と同様のケースです
マッチングアプリが悪い訳で訳ありませんが同様の相談が何件もありました
最初は普通にデートをしていましたが段々と貯金や年収などを聞かれるようです

そしてすごく良い話しがあると言われ投資マンションの話しがあり不動産業者を紹介されます。当然ですが購入後はその女性とは連絡が取れません

まずここで気を付ける事は向こうから持ってきた情報は鵜呑みにしない事です。そんなに良い情報が向こうから来る訳がありませんし、元々の紹介者自身が投資家でもないのに勧めてきた時点で怪しいと思って下さい

本日に良い情報は自分から積極的に取りに行きましょう

投資マンション購入で自己破産に

これまで投資用マンションを購入された方が最終的に自己破産される場面に何度か立ち合いました

投資用マンションを購入される前までは普通に暮らしていた方たちです

それでは何故こうなってしまったのか

まず家族に相談されていません
奥様がいらっしゃる方でも内緒で購入されていた方が多いです。すると空室で家賃が入ってこない場合、ローンの支払いを自分一人で賄わなければいけません

個人の貯金が底をついてしまいカードローンや消費者金融の借金で支払われますが、限界がきた時には多重債務になってしまい破産されました

これは高所得者にも多い事例です

中には1部屋目のワンルームマンションが空室になってしまった為、購入した業者に相談したらリスクヘッジでもう一部屋購入した方が良いと言われ購入した方もいらっしゃいました

このように上場企業にお勤めのような方でもこのような事態に陥ってしまいます。いかに冷静な判断が出来ていないかと言う事です

・損切り出来ない方

これは投資用マンションに限らず投資全般に言われる事ですが損切りが出来ない方は問題が大きくなってしまい破産しか方法がない場合があります

いつか入居者があらわれれば取り敢えずはローンの支払いが出来ると思い引っ張ってしまう方です

例えば任意売却を選択すれば多少の借金が残っても分割払いで完済を目指す事も可能です

しかし個人信用情報にキズを付ける事を嫌がり問題を先送りされた場合は問題が発覚した時は自分一人では解決出来ず親御様が1,000万円以上のお金を用意して解決した方もいます

その方も親御様の援助がなければ破産されていました

どんな場合でも問題の先送りだけはせずに失敗だと判断した時はなるべくキズを少なくする解決方法を選択すれば自己破産は回避できます

最後になりますが

貴方は投資用マンションを購入して何がしたいのかを、じっくりと考えて下さい

特にマンションはババ抜きです

築年数が古くなれば修繕費が嵩みます

家賃が安くても古いマンションは敬遠されてしまい空室リスクが上がってしまいます

全ての方が退去されれば最悪土地として処分出来ます。しかし入居者が1人でもいれば簡単な理由では退去してくれません

そしてその入居者の安全な生活を守る為に一定の維持管理が必要です

最後にババを引いてしまった人には、とんでもない事が待ち受けています

不動産投資業は時間がお金になるとても魅力的な世界です

しかしあくまで業で行う以上はリスクと責任が付き纏ってきます

しっかりと勉強して自分なりの投資方法を見つけ、人の意見に左右される事のないようにして一流の投資家になって下さい