今回は戸建て住宅の価格や我々が査定に行った際に注意する点についての説明です
目次
陽当たりや風通しなどは価格に影響するのか
陽当たりや風通しは良い残した事はありません。当たり前ですよね
しかし残念ながら陽当たりがすごく良くてもそれがすごく価格に反映する事はあまりないです（あくまでも私見ですが）
陽当たりの問題は主観が出てきますのでいくら売主様が良いと言っても買主様が良いと思わない時が多々あります
例えば買主様はこれまでマンション暮らしの場合はどんな物件を見ても陽当たりが悪いと言われる事がありました
あとこれは土地探しの場合をそうですが陽当たりの良い土地が陽当たりの良い家が建つとは限りません。逆に陽当たりの悪い土地でも設計次第で陽当たりの良い家は作る事もできます
どんな南向きの家でも日が差すのは朝の１０時位（東南角地の場合はもっと早いですが）
３時頃には日が傾いてきます。つまり一日中に陽当たりに良い家はそうそうありません
敷地が１００坪位ある家は別ですが
風通しも同様に主観が出てくるのはどうしても価格に反映しにくいです
勿論、極端に陽当たりが悪い家は価格は下がる事が多いです。
間取りや駐車場の台数が及ぼす影響
陽当たりと違い間取りはかなり価格に影響します
私はアメリカの家を取り扱った事はありませんがアメリカの家は中古住宅を買い替えをしステップアップしていくそうです。
その際に高く売れるようにしっかりメンテナンスをし買った時と同額かもっと高く売却するそうです
残念ながら日本ではなかなか買った時より高く売却するのは一部のエリアを除いて難しいと思います
そこでなるべくは値下がりの少ない一戸建てを購入したいですよね
査定に伺っても間取り次第では価格が低くなる事があります
簡単に説明すると一番良いのは全国的に見ても４ＬＤＫが一番良いと思います
都心では３ＬＤＫでも良いエリアもありますが
これは一般的な家族構成が４人家族で想定しているからです
ご自身がご夫婦２人だけだからリビングの広い２ＬＤＫにすると、仮に将来売却する時には同じ様な家族構成の方だけが検討する事になります。するとどうしても購入検討者が少なくなる為に希望価格より下げて販売する事になる事が多いです
同様に２世帯住宅も販売する時に苦戦する場合があります
本格的な２世帯住宅を検討される方は基本注文住宅を建築される事が多いです
親御様との距離感で玄関まで別にするのか、水廻りだけ別で良いかなどのお考えがそれぞれです。ピッタリのあてはまる方がいれば別ですが、なかなか見つからない事が多いです
これまでも２階のお風呂がいらなければ改装して収納にされれば如何ですかと提案しても
上手く進まない事が多かったです
不動産は定価がないので、どうしても平均をとり価格を出していく必要があります
したがって万人に受ける平均的な家の方が価格の下落の幅が少ないのです
あとは駐車場の問題ですがこれは地域性でかなり変わってきます
都心では駐車場は必要がないと思いますが、ちょっと田舎の方ではまだまだ２台分欲しいと言われる事があります。
仮に都心をご希望される方はご自身は車がなくても駐車場のある家があれば検討された方が良い時もあります。来客用というよりも１台分の貸駐車場として利用できます。都心であれば１台分のコインパーキングでも採算はあってくると思います
ハウスメーカーの家やこだわりの家
住宅展示場に入っているハウスメーカーの家は価格の下落は少ない傾向にあります
中古住宅の場合は建設中のプロセスを見る事はできません。住宅診断をしても壁の中までは分かりません
私達不動産会社の人間が、１時間建物の事を説明し、良い家だと言うよりこの家は〇〇ハウスの注文住宅ですと説明した方が買主様の信頼を得る事ができます
やはり誰でも知っている住宅メーカのバリューは凄いです。そこのハウスメーカーの人に話をきいた事がなくても大抵の方は安心されます
そして中古住宅をお探しの方には建売住宅を希望されずハウスメーカーの注文住宅なら検討する方は多いです。ご自身の予算では注文住宅の建築が難しい方はハウスメーカーの中古を探されています
逆にちょっと困るのが売主様の親御さんが工務店の人でお父様が建築された場合です
まさか自分の息子の家を手抜きする事はないでしょうが残念ながら買主様には理解が得られない事があります
あと注文住宅でたまにあるのが売主様の拘りが露骨に出ている家です
設計士にコンペをさせてふんだんにお金をかけた家は別ですが、そうではない場合があります
以前よく言われたのが２間続きの和室に案内され床柱を自慢された事がありました
この床柱は数百万円したと言われますが、残念ながら現在床柱に興味を持たれる方はあまりいません。同様に外国製のキッチンなどです。壊れても修理が難しい事も多くこの場合も売主様との思いとはかけ離れた結果となります
まとめ
- 必要以上に陽当たりなどは価格に考慮されない
- ご自身の家族構成で考えずなるべくは４ＬＤＫを検討する
- ２世帯住宅は希望される方が少なくなるので価格が下がりやすい
- メジャーなハウスメーカーの家は下落幅が少ない傾向がある
- 拘りすぎた家は同じ趣向の人にしか興味を持たれない
なにかこれから家も購入される方にはがっかりさせる内容かと思いますがこれが現実です
よく私もお客様に資産価値の高い物件を購入して下さいとお勧めします
しかし極端な事を言えば絶対に買った家を手放さなければ、ご自身達は資産価値など関係ありません。しかし将来相続されたお子様が困る場合もあります
高額な不動産だけに失敗しないように慎重にお考えください
今回もお付き合い頂きありがとうございます
