今回はマンションの価格についての説明です
新築・中古、問わず起こりうる価格の下落についての説明です
目次
マンションの価格の推移のついて
まずはマンションの価格に推移についての説明です
ある一部のエリアを除いて新築マンションを購入された場合は必ず値下がりします
例えば東京の山手線の内側などで購入された場合は下落しない物件もあります
しかしそれも今後の人口減になって行く世の中ではどうなるのかわかりません
一般的な新築マンションを購入し売却される場合はまず新築というバリューがなくなります
例えば車で考えると分かり易いと思いますが新車で購入した車を２ヶ月後・走行距離１０ｋでも下取り価格はかなり下がります。これはマンションでも同様です
それでは中古マンションの場合はどうか
これが結構難しいです
これもエリアによりますが中古マンションが一番売れる価格帯があります
例でいくと新築マンションが４，０００万円のエリアですと中古マンションは売れる価格帯はおよそ２，０００万円台のエリアが多いと思います
たとえば築５年の３，５００万円のマンションが売り辛い時があります
購入後に多少のリフォーム費用を考えたり、保証などの面で考えると４，０００万円の新築マンションを購入されてしまいます。そうするともっと価格を下げていかないと売却できません
するとそのエリアで新築マンションの予算が厳しい方や、家に対してそこまでの予算を考えていない方は２，０００万円台の中古マンションを検討されます
（このあたりはエリア内の家賃相場でも変わってきます）
基本マンションの外壁などは共用部分ですし一戸建てと比べると頑丈ですので築年数は一戸建てに比べると気にされない方が多いです
そうなるとそのエリアは２，０００万円台のマンションが売れやすくなり価格の下落が少なく、極端なエリアだと年数が１０年位違うマンション同士の価格があまり変わらい場合もあります
弊社の社員もそれ位のマンションを購入し購入金額で売却し都合３回買い替えています
つまりそのエリアで一番売れる価格帯のマンションも購入しておけば購入時より高く売却できる場合もあります
間取りや階数が価格に与える影響
間取りは戸建ての場合と同様です
２ＬＤＫより３ＬＤＫそれよりは４ＬＤＫです。家族構成の面でもそうですがマンションは一戸建てに比べると圧倒的に収納が少ないです
仮に３人家族でも４ＬＤＫあれば一部屋は収納代わりとして利用できます。これは絶対です
これからお一人様需要が増えてくるとは思いますが、都心をのぞいてはマンションの場合はまだまだだと思います
階数は売却で一番困るのが２階や３階などです。角部屋は良いのですが中部屋は販売の時に苦戦します。そこのお部屋のみの場合は大丈夫ですが同マンションの場合にライバル物件が上層階の場合はそちらが高く売却される事が多いです
かえって１階の方が階下にお部屋がないのでお子様がいるご家庭は選ばれる事があります
専用庭や専用駐車場が付いてると尚更です
マンション価格についてのまとめ
- 新築マンション程、価格の下落幅が大きくなる
- 中古マンションはエリアによっては高く売却できる時がある
- 間取りは部屋数が多く広い部屋を購入する
- なるべくは２階・３階の物件は止めてできれば角部屋を購入する
我々がマンションの販売で一番困る質問がこのお部屋も特徴を教えて下さいと言われます
正直間取りは似たような間取りばかりで答えに困ります
そして苦し紛れの答えが管理が行き届いてるなどの答えになってしまいます
角部屋ですとお風呂に窓があり換気に優れている点や部屋の前の共用廊下を誰も通りませんなどの特徴を説明します
つまり特徴のないお部屋は価格で特徴を出す方法しかないのです
以上、是非参考にしてマンション購入や売却検討時の参考にして下さい
本当はマンション購入検討の方には管理費やリノベーションや建替えなどのリスクをお伝えしたいのですがここでは長くなりますので又ご紹介します
それでは今回もお付き合い頂きありがとうございます
