不動産の豆知識

土地価格についてその② 前回に続き土地価格につていのお話しです

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前回は土地の個別要因や周辺地域が与える影響について説明しました

今回は土地の形状や高低差などが、どう影響が与えるのかなどの説明です

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駅にも近く、スーパーや周辺環境も申し分なく、ようやく希望するエリアを決めました
これからは、どんどん情報収集し購入する土地を検討して行きます
そこで最終的に気になる点は価格だと思います

前回以外の点で気をつけて頂きたいのが土地の形状です

土地形状が与える影響

誰でもわかりますが、角地って人気があり高いですよね
西向きより東向き・北向きより南向き。これが一般的な希望です。しかしそれぞれに良い点・悪い点があります

そして形状ですが間口が広い土地を買って下さい
当たり前ですよね、そんな事は知っていると怒られそうです

皆様が間口の広い理想的な土地を購入できれば、こんなブログは読む必要はありません
しかしそんな理想的な土地を皆様全て購入できる訳ではないと思います

そこで土地形状が与える影響ですが、形状によって土地の坪単価が安くなっている物件があります

ズバリ敷地延長の土地です(旗竿型の土地です)

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この土地も結構多く販売されていると思います
そして手前の土地より安く購入できると思います。自分が気に入れば良いのではないか
それはその通りなのですが、私のブログは将来に渡り損をしない為のブログです

ではどうなるのか、将来的なデメリットですが一番大きいのが解体費用と再建築費用です

このような土地は建売住宅などで販売されています。建売の時は建築費用は高くなりません
なぜなら奥の土地から建設すれば良いからです

しかし購入後に家を解体する時は前に家が建っていますので解体工事の際に重機が入れない事が多いです。
そうすると手壊しとなり解体費用はかなりの高額となります。同様に再建築の時もクレーンなどが入れず小運搬となり建築費用が高額となります。

つまり買った時以上の価格の下落が発生し、万一売却する時はかなりの値下がりが予想されます。周辺の土地価格が下落しなくても、この土地だけは下落すると思います

高低差が与える影響

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私が営業をしているエリアも昔は高台の方が人気がありました
しかし現在はとても寂しくなっています

今は高台にあり、昔は高級住宅街に住みたい人が少なくなりました。つまり人気がないから値段が下がる

そして査定に行くと皆様言われます、「この辺はとても良い所で回りも大変良い方ばかりだよ」・「あそこの家〇〇さんの家だよ」など逆セールスされます

しかし自分は売却したいのです

つまり不便を感じてるのです。家に上がる為に何段もの階段を上がらないと家に入れません
家を建築しようとすると既存の擁壁が再利用できず建築費用がかなりの高額になる
(場合によっては擁壁費用で家が建ちます)
これも人気がなくなり価格が下がる要因です

土地価格のまとめ

  • エリアによって人気の土地のサイズがある。場合によっては必要のないお庭などは諦める(住宅地でBBQは止めておいた方がいいですよ)
  • 周辺環境は将来的な所も踏まえて検討する。これまでも電車が廃線になった事もあります
  • 土地形状は購入時より再販売時や再建築時に思わぬ費用が必要となり価格が下がりやすい
  • 高低差のある土地は購入後に擁壁費用が高額になる。また年を取ると自身が住めなくなる可能性も

以上、思い付くままに書いてしまい分かりにくい所もあったかと思います

結局、私が強く言いたいのは何時でも売れる土地を買って下さいという事です
私は不動産屋ですので自分で土地を購入する時は何時も再販売できるかしか考えません
後はいくらで再販売できるかです

今回、書いた内容は土地価格を決める時に最低限考慮して査定価格を提示します

単によその土地よい高いから割高と感じず、高い理由があればその土地は優良な土地です
どうぞ失敗にない不動産取引の参考にして下さい

次回は戸建ての価格について書いていこうと思います