不動産の豆知識

住宅ローンのはなし これだけは絶対に押さえておいて下さい

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今回は住宅ローン申込み時の注意点です

極端な事を言えば不動産営業マンやハウスメーカー担当者に言われままに住宅ローンを申し込むと大変な事になるかも

住宅ローンを申し込む金額

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今、私の会社には住宅ローンの支払いが厳しくて相談に来る方がいます

お話しを聴いている内に大抵喧嘩が始まります
大抵は奥様が怒っています。内容は家を購入する時に奥様はもっと安い価格の家にしたかったそうです

しかしその時の担当営業マンが借入れ可能額は○○○〇万円ですからと言われ物件価格が上がっていったそうです(あくまでもお客様の意見です)

物件価格は正直ですから金額が上がれば当然物件は良くなります

すると借入れ可能額の範囲内ですから、なんとか購入はできます。しかし年齢を重ねていくと大体生活費は上がっていきます。学費や家の修繕費、場合によっては親の介護費用などが必要になる家庭もあります

そして破綻します

はっきり申し上げますが営業マンは売りたいのです。そして高額の物がセールスポイントが多く売りやすいのです

誤解がないように営業マンが悪いと言っている訳ではありません
その時に冷静に判断されなかった事が問題です

だいたい、銀行が定める借り入れ可能額ですが、年収の手取り金額ではなく
税金などを引かれる前の総支給額で計算されます

おかしいですね、使えるお金は手取り金額です。おそらく人生で一番高い買い物なのにものすごくアバウトな試算です

借り入れ可能額はご自身の手取り金額で試算しましょう。そして必ず主債務者単独での収入で試算して下さい。奥様を合算すればとか、連帯債務や連帯保証にすればもっと借りれますなどの囁きは一切無視して下さい

住宅ローンと頭金

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現在は低金利かつ100%融資や購入諸費用やリフォーム費用まで借りる事ができますので自己資金なしで購入する事ができます

すると家賃並みで購入できますとか、低金利の今が買い時ですといった広告をよく目にします。

このキャッチコピーに誘われて購入された方は将来、住宅ローンで苦しむ可能性があります

基本的に住宅は減価償却で年々価格が下落していきます
すると物件価格100%融資で購入された方でも債務超過状態になります

自己資金がない理由で諸費用まで借りたか方はとんでもない債務超過です

たまにすごく勉強された方が住宅ローン控除の恩恵を目一杯利用されたい理由で100%融資を受ける方がいらっしゃいます。そういった方はご自身の所得税や住民税などもしっかりと試算していますし自己資金を持っています

自己資金があるのか無いのかで変わってもきますが

基本的に100%融資までに抑えるべきです。

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自己資金が無い方がどうしても家を購入したい場合は
まず源泉徴収票の支払金額で試算せず、給与所得控除後の金額で試算しましょう

その金額×MAX7倍で出てきた金額が借り入れ可能額だと私は説明します

今住んでいる家賃と比べるのは危険です。今払っている家賃をベースに考えても意味がありません。賃貸の場合は家のメンテナンスは大家さんがやってくれますので基本家賃以外のお金は必要ありません

しかし持家は全て自分で用意する必要があります

つまり頭金がある場合は借り入れ金額が物件価格100%までにしておく
頭金が用意出来ない場合は低金利や家賃比較などで比べずに実際の手取り収入で試算する事が大事です

住宅ローンのまとめ

住宅も購入される動機は人それぞれですが家の購入はスタートラインです
住宅ローンを無理なく払い且つ老後の為に貯金ができる状態が正常な収支です

無理な住宅ローンを組むと場合によっては売却する事になりますが、最初から債務超過の状態では売却することすら出来ない場合があります(お金が苦しくて売却したいのにマイナス部分のお金を用意しないと売却できません)

  • ローンの試算は税込収入ではなく、手取り収入で試算する
  • 収入合算や連帯債務や連帯保証人での住宅ローンはやめる
  • 売買価格100%までの融資額でおさめる
  • 家賃や低金利などの理由で家の購入を考えない

住宅ローンは昔と比べると大変便利になりました
以前と比べると低金利で推移しています。完済年齢も75歳以上の融資が普通になりました

しかし住宅ローンで破綻する方も多く、完済年齢を考えればもっともっと増えてくると思います

老後破産時代に突入していきます

住宅ローンは便利な商品です。ほとんどの方は住宅ローンを利用されないと家の購入は難しいでしょう

だからこそ、担当営業マンに任せずご自身で調べて下さい
家の引き渡しが終われば基本営業マンとの付き合いは終了しますが住宅ローンの付き合いは何十年と続きます

安易な判断をせず検討して下さい